房客引起的火災

房客故意引起火災（放火）或過失引起火災（失火），而造成房屋毀損或滅失時，同時構成「民事責任」及「刑事責任」，底下分別說明之：

壹、民事責任

在放火情形，房客的民事賠償責任，固然是免不掉，但在失火情形，雖然也會造成民法第４３２條所稱租賃物毀損之結果，但是，民法第４３４條對於房客過失引起的火災所造成的毀損設有特別規定，減輕了房客的注意義務，同時也降低了房東向房客求償的可能性。（注意：房東仍可在租約中約定加重房客的注意義務，因為民法第４２４條並非強制規定；換句話說，房東要向房客求償時，要先檢查租約中對於失火責任是否有特別約定，如果沒有，才會適用民法第４２４條。）

一、房屋雖然因火災毀損或滅失，但並非只要房客有過失就要負賠償責任，必須是房客的『重大過失』所引發的失火才要負民事賠償責任。這是民法第４３４條為了減輕房客對於火災的注意義務而設之特別規定。而且，在訴訟上，房東必須舉證證明房客有『重大過失』之存在，否則，房客即不須負賠償責任。

二、但若租約中另有約定加重房客對於火災的注意義務時，仍應依照租約來決定。這是因為上開條文雖為保護房客之特別規定，但並非與公序良俗有關之強制規定。

三、所謂『重大過失』，指的是房客『欠缺普通人的注意』，例如，在床上抽煙會引起火災，這是普通人的常識可以注意的，若房客真的在床上抽煙而造成火災，這就是屬於『欠缺普通人的注意』，也就是房客的『重大過失』了。如何認定房客有『重大過失』？每一件個案都有其具體情況，必須依據全部的事實審慎判斷，難以一概而論。

四、萬一房東不是房屋的所有權人時，所有權人可以主張不受民法第４３４條減輕房客注意義務規定之約束而請求房客賠償嗎？答案是否定的；基於該條規定之本旨，所有權人雖然不是出租人（房東），但仍應類推適用該條之規定。

貳、刑事責任

房客不論是放火或失火，造成房屋毀損或滅火，均涉及刑事責任；其適用刑責，請參考刑法公共危險章中第１７３條至１７６條之規定。

民法第４３４條
租賃物因承租人之『重大過失』致失火而毀損滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。

民法第４３３條
因『承租人之同居』人，或因『承租人允許為租賃物之使用收益之第三人』，應負責之事由，致租賃物毀損滅失者，承租人負損害賠償責任。

民法第第４４４條
承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。
因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。

刑法１７３條
放火燒燬現供人使用之住宅或現有人所在之建築物、礦坑、火車、電車或其他供水、陸、空公眾運輸之舟、車、航空機者，處無期徒刑或七年以上有期徒刑。
失火燒燬前項之物者，處一年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。
第一項之未遂犯罰之。
預備犯第一項之罪者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

刑法第１７４條
放火燒燬現非供人使用之他人所有住宅或現未有人所在之他人所有建築物、礦坑、火車、電車或其他供水、陸、空公眾運輸之舟、車、航空機者，處三年以上十年以下有期徒刑。
放火燒燬前項之自己所有物，致生公共危險者，處六月以上五年以下有期徒刑。
失火燒燬第一項之物者，處六月以下有期徒刑、拘禁或三百元以下罰金。
失火燒燬前項之物，致生公共危險者，亦同。
第一項之未遂犯罰之。

刑法第１７５條
放火燒燬前二條以外之他人所有物，致生公共危險者，處一年以上七年以下有期徒刑。
放火燒燬前二條以外之自己所有物，致生公共危險者，處三年以下有期徒刑。
失火燒燬前二條以外之物，致生公共危險者，處拘役或三百元以下罰金。

刑法第１７６條
故意或因過失，以火藥、蒸氣、電氣、煤氣或其他爆裂物，炸燬前三條之物者，準用各該條放火、失火之規定。